疫情专题｜新冠肺炎疫情期间，租金到底能不能减免？

整理人：银凯、马杰

自今年初新冠肺炎疫情爆发以来，为了响应政府部门的疫情防控要求，多数商家均已停止营业。然而随着疫情的逐渐缓解，部分商家开始复工，越来越多的纠纷开始涉及商家在新冠肺炎疫情所导致的停止营业期间可否主张减免租金。

2020年2月6日，北京市人民政府办公厅颁布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》（以下称“京政办发〔2020〕7号文”），鼓励业主（房东）为中小微企业租户减免租金，具体由双方协商解决。次日，北京市国资委发布《关于落实京政办发〔2020〕7号文减免中小微企业房租的通知》，规定中小微企业承租京内市属国有企业房产从事生产经营活动的，符合一定条件的可免收2月份租金；用于办公用途的减收2月份租金的50%。

一方面，事实上多家商业中心和房企（租赁物业）已纷纷主动酌情减免租户春节期间的部分租金、管理费、物业费等，以减轻商家的经营压力，与商家共渡难关。另一方面，尽管目前大部分租赁物业已经具备继续营业的条件，但是不少租户还是以大部分员工没有复工为由，主张减免疫情期间的租金。那么该主张能否从法律的角度得到支持呢？

本所律师认为，上述减免租金的主张能否得到支持需要视具体情况而定。

首先，我们需要分析该主张是否满足政府有关减免租金文件中规定的条件。以京政办发〔2020〕7号文为例，如果房东不属于负有减免义务的京内市及区属国有企业，那么租户不得依据该政府文件要求减免租金。

然后，还需要分析商家能否以不可抗力为由主张减免租金。如果双方在《房屋租赁合同》中明确约定有因不可抗力可减免租金支付的条款，那么租户可以直接适用《房屋租赁合同》中的不可抗力条款主张减免租金。如果《房屋租赁合同》未约定有关租金支付的不可抗力条款，虽然不可抗力属于法定免责事由，但是租金支付的义务是否可以直接适用不可抗力获得免责，还要看其是否符合《民法总则》、《合同法》中有关不可抗力条款的规定。

本所律师认为，在《房屋租赁合同》未约定有关租金支付的不可抗力条款的情形下，虽然新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，并且目前仍然处在尚未完全结束的阶段，但是租户并不能因此直接主张不可抗力免责，除非由于受不可抗力事件的影响不能履行支付租金的义务，比如银行转账系统受新冠肺炎疫情的影响暂停支付业务；又比如在疫情期间，传统的餐饮业、酒店、制造业或娱乐场所确实存在公司员工部分不在实地办公就完全无法开展业务从而导致正常的营业目的难以实现的情形。

在不能直接主张不可抗力免责的情形下，租户还可以通过向人民法院主张情势变更为由，请求人民法院变更《房屋租赁合同》以实现减免部分租金的请求。一般认为，除了餐饮业、酒店、制造业或娱乐场所等行业外，其他企业均可以在疫情期间通过居家办公、轮岗轮休等方式恢复正常经营。因此，如果租赁物业具备继续营业的条件，其他企业以不可抗力或情势变更为由直接拒付租金的主张是没有法律依据的，仍然应当按照《房屋租赁合同》的约定履行支付租金的义务。

如果租户确实由于经营困难提出减免租金要求的，那么可以考虑参照京政办发〔2020〕7号文的规定与房东协商解决，经双方协商一致，可以减免或延迟支付租金。如果在未能与房东就减免或延迟支付租金达成一致前，租户就单方面拒不履行《房屋租赁合同》的租金支付义务将构成违约，并应承担相应的违约责任。如果租户拒付租金，且经催告后在合理期限内仍未履行，除追究租户违约责任外，房东还有权按照《合同法》的规定单方解除《房屋租赁合同》，并可以收回租赁物业。