舟之视点｜“封巢”错了么？

原创 夏鹏

丰巢事件中丰巢公司指责业委会或物业公司违约，明明是丰巢公司违背了对业主（收件人）“零收费”的承诺在先，为什么还可以理直气壮的指责别人违约呢？“封巢”错了么？又是谁错了呢？

4月30日，丰巢公司推出会员制，收取12小时后超时保管费。接下来的故事大家都已经知道了，业委会或物业公司以维权的名义单方面停用丰巢柜。之后丰巢公司很刚地表示：业委会或物业公司擅自断电停用丰巢柜，涉及违约，给自己的商誉和合法利益造成损害。直接导致事件发酵，上海一百余个小区“对丰巢说不”。直至国家邮政局约谈丰巢公司，丰巢公司才于15日晚声明“道歉”，免费保管期延长至18小时，当然超过 18 小时仍然要收费。到这里，这次丰巢风波才算逐渐平息。

“封巢”错了么？

通过事件中的各方发声我们知道，丰巢公司直指业委会和物业公司停用丰巢柜涉嫌违约，那么单方停用丰巢柜是否涉嫌违约？谁应该承担违约责任？

丰巢快递柜一般会放置在小区公共区域，根据《物权法》等相关法律规定，小区公共区域属于小区全体业主的共有部分，对共有部分的使用须经全体业主或业主大会同意，那么有权依法与丰巢公司签订相当于《快递柜合作协议》的应该是代表广大业主利益、作为业主大会执行机构的小区业主委员会。所以，对于丰巢公司加收超时保管费的行为是否违约，应该由作为合同相对方的小区业委会根据双方协议进行评价。在符合协议约定时可以考虑依据《合同法》对丰巢公司行使合同权利。而小区物业公司并不具有向丰巢公司主张承担违约责任的权利，也无权依据《合同法》采取任何措施。那么，物业公司在没有获得业主一致同意的情况下，主动站出来停用丰巢柜既没有合同依据也没有法律依据，同时也涉嫌侵犯业主的合法权益。

当然，也有另一种情况就是某些小区并未成立业委会，这时丰巢公司会与物业公司签订《快递柜合作协议》，那么物业公司就成为了丰巢公司的合同相对方，仅从《合同法》的角度物业公司有权依据合同约定评价丰巢公司是否违约，可依据《合同法》的相关规定行使相应合同权利。

那么业委会或物业公司做出停用丰巢柜的行为是否不应属于违约呢？也不尽然。丰巢柜入驻小区，丰巢公司与业委会或物业公司签署的协议一般会约定以下内容：丰巢柜使用小区内哪块场地，使用时间及费用，用电、用网标准及费用，维护责任，安全责任等等。停用丰巢柜的行为属于中止合同履行甚至解除合同，通过事件中获知的各种信息可知，该协议中并未约定业主委员会或物业公司有权干涉丰巢公司提供保管服务的收费标准，所以丰巢公司加收超时保管费并不构成根本违约，业委会或物业公司停用丰巢柜反而可能涉嫌违约。

根据《物权法》、《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业管理条例》等法律法规的相关规定，建筑物的基础、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分被定义为业主共有部分。这些区域属于全体业主共有，在需要改变共有部分用途或利用共用部位、共用设施设备进行经营时，应先征得全体业主或业主大会的同意。

结合此次丰巢风波中业委会和物业公司的一系列行为，如若小区需要改变共有部分用途或有意利用小区共有部分进行经营性活动时，一定要征得业主同意或召开业主大会经必要程序表决，达成一致意见后方可实施。若需签订相关协议，一定要选择具有合法权利的主体进行签约，做到主体明确，权责约定清晰，条款尽可能设计细致。同时，在发生纠纷时要充分利用代表业主共同利益的业委会进行维权。

“进场费”属于谁？

说完了“封巢”的违约问题，我们来做一个小引申。丰巢柜入住小区需要支付“进场费”（占用场地、用电以及日常维护产生的费用），这个“进场费”应该属于谁呢？小区可用于经营性活动的共有部分还有不少，例如楼顶、外墙、电梯、非专有部分的小区车位，这些部分都可以被用于经营性活动而赚取收益，例如外墙和电梯里的广告收益、对外出租车位的租金，这些收益应该属于谁，又应该如何处理呢？

首先需要明确的是，根据法律法规的规定，小区共有部分属于业主共有，那么利用共有部分产生的经营收益理应归全体业主共有。当然，也需要提前扣除合理成本。这里的合理成本主要指物业管理成本，因经营过程中需要物业安排必要工作人员进行维护并保障安全，势必产生相应的人员工资，产生的能源消耗也需要支付必要的费用，例如电费等等。扣除以上合理成本后，剩余收益均属业主共有。

那么这部分收益应如何利用呢？根据《审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《物业管理条例》的相关规定，该部分收益可优先用于补充专项维修资金或用于经由全体业主共同决定的其他用途。

以上是对此次丰巢风波中涉及居住小区内共有部分可能产生的法律问题的简单梳理，相对本次风波所涉及的更多法律角度，这虽然是小边角，但却在我们的日常小区生活中时时发生，与我们的合法权益直接相关。