业主自治时代的来临 作者夏鹏 2020年5月1日，《北京市物业管理条例》（以下简称“新条例”）正式实施。通观新条例内容及其实施后北京市各区作出的反应，可以明显看出政府此次在完善物业治理体系上思路清晰，准确体现了由“管”到“理”的政府职能转变，针对北京市范围内物业服务领域业主投诉较多的，如服务标准不规范、侵占公共区域、诉求处置不到位、无车位可停等问题力图通过完善物业管理体系的方式逐步解决，自治组织自主管理，基层政府派出机构辅助，基层政府监督的多层级体系建立和完善，恰恰意味着业主自治时代的来临。 为什么说业主自治时代来临 首先，政治层面，新条例第一条就直接明确了它的立法目的，即“为了构建党建引领社区治理框架下的物业管理体系”，由党建引领社区治理前所未有； 其次，法律依据层面，新条例明确表示了政府对于“物业管理区域内成立业主大会、选举产生业主委员会，并决定物业管理区域内的重大事项及有关共有部分利用和管理等事项”的支持，如此直接、明确支持前所未有； 第三，治理结构层面，新条例明确将业主自治组织“业主委员会”与居民委员会、村民委员会、业主、物业服务人列为治理结构中的共同参与人，给予业委会如此清晰的定位前所未有。 相较之下，曾经《物业管理条例》对于业主大会和业主委员会的描述仅停留在概念和结构设计的层面。曾几何时，北京物业服务环境中，业委会一直处在一个十分尴尬的地位。法律法规对其进行了规定，却没有给其明确的地位，使得业委会在实践中得到的支持不够，成立备案难、决定行使难、运转维持难，业主自治如鲠在喉。 成立业主大会并选举业委会的作用 对于业主自治真正在社区治理体系中生根、壮大，新条例无疑是十分给力的。它不仅明确表达了支持，还在条款中对业主大会和业委会存在的目的、价值、程序和权利义务做了清晰的描述，甚至新条例还规定了未能及时成立业主大会选举业委会情况下的临时机构“物业管理委员会”，业主自治已经是无可争议的未来趋势，成立业主大会并选举业主委员会势在必行。那么业委会都有哪些作用呢？ 解聘、新聘物业公司
没有业主委员会的情况下，若业主和物业管理公司发生纠纷，大多数业主便会拒交物管费，矛盾激烈后物业公司更加无心服务，服务质量越来越糟，这就形成了恶性循环。但在成立业主委员会的情况下，在大多数业主不认可物业管理公司提供的服务时，则可以通过业主大会及业委会解聘原物业公司，另外选聘新的物业公司。 监督、审核物业费、营业性收入的收取和支出
时至今日，物业公司的收费和费用使用仍不透明，业主往往不得而知。对电梯内，车库出入口可能多出来的广告收入更是不得而知。而业主委员会恰恰有权监督这些费用的收入和支出，而且有权决定小区专项维修资金的使用、统筹方案，并监督其实施。 监督、保障物业公司认真履行物业服务合同
业主委员会可以及获取业主的意见和建议，对物业公司履行物业服务合同起到监督作用，对于广大业主集中反应的物业管理问题及时要求物业公司改善。 主动建立沟通，化解矛盾
在日常生活当中，业主之间，业主与物业公司之间，业主与开发商之间经常产生各式各样的矛盾，因为沟通不畅，矛盾很容易升级为纠纷。业主委员会可以起到积极的沟通作用。业委会及时主动地反馈，可以帮助开发商和物业公司了解业主的需求和意见，避免矛盾的恶化，避免未来出现不必要纠纷，并在《业主公约》下保证我们的生活环境的美好。 对小区共有部分实施有效管理、维护
一个商品房小区实际包含两个部分，业主个人所有的专有部分和全体业主共同所有的共有部分。其中共有部分是需要小区内全体业主共同参与管理维护的。而业主大会这一自治组织，恰恰为业主们共同决定小区的公共事务提供了一个有效的平台。 成立业主大会、业委会的优势 一直以来我们都会发现，业主在与物业公司进行维权时，物业公司似乎总是占有优势。这并不是因为法律和政府站在物业公司一边，而是因为物业公司始终是一个整体，它目标明确、结构严谨、时间充裕，甚至资金雄厚，对于部分业主或者单个业主提出的诉求总是尽可能的采取消耗或逐个击破的方式拆解。 物业公司的这些优势正是业主的劣势，业主由于人多，所处的位置也不同，各自的利益诉求很不一样，所以内部不够团结，对待开发商或物业公司的侵权，大都是“各扫自家门口雪”的心态。业主群体一直在以一个缺乏统一目标、力量难以集中的松散状态与物业公司进行博弈。 如何将广大业主的利益统一化，实现高度组织化，在于物业公司的博弈中体现出该有的力量呢？实践证明，代表全体利益的业主大会和业主委员会是最合法也是最合理的选择。众口难调是显而易见的，业主大会和业主委员会不可能代表单个业主的个人利益，但却可以代表全体业主的共同利益，这也恰恰是业主自治的制度基础。一旦广大业主真正实现组织化，那么业委会将成为广大业主利益的代表，目标明确、时间充裕、还可以有必要的资金保障，今后在与物业公司的博弈中，业主群体至少与物业公司处于同一起跑线上。
从本质上来说，成立业主大会并选举业主委员会是维护业主共同权益的客观需要，成立业主大会选举业主委员会可以让广大业主更好的实现自己的合法权利，打造更宜居的生活环境，也可以切实提高北京市物业服务企业的服务水平。曾经听起来离我们的生活很远的业主自治已经来临，可以将《北京市物业管理条例》的实施视为一个里程碑，2020年也可以作为北京真正推进业主自治的元年，希望今后业主们可以团结一致，共同实现宜居梦。
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