民法典解读｜浅析民法典对业主建筑物区分所有权的意义 作者：丁灿平、吴超
作为我国第一部以法典命名的法律，《中华人民共和国民法典》（“《民法典》”）以一千二百六十条的鸿篇巨制将《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国继承法》、《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国收养法》、《中华人民共和国担保法》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国侵权责任法》、《中华人民共和国民法总则》等单行法的内容尽数囊括其中。自《民法典》于2021年1月1日起施行，前述各单行法亦将同时废止。 
而这一立法变化不仅仅体现在编制体例上，更体现为对于这些已施行数年甚至数十年的法律规定的调整与更新。本所将以系列专题的形式陆续对于相关立法变化予以说明与分析，敬请关注。 建筑物区分所有权这一法律概念，首次出现于《中华人民共和国物权法》（下称“《物权法》”）之中。建筑物区分所有权可以简单的理解为数人区分所有一建筑物时，各所有人对其专有部分享有的权利及全体所有人对共有部分所享有的权利的以一种复合物权。 随着社会经济的快速发展，人民的物质生活水平日益提高，越来越多的人们购买了商品房。但是因为法律的滞后性，导致开发商、物业公司、业主之间的矛盾日益突出。虽然在《物权法》颁布后，最高人民法院随之制定了《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，但仍未能全面解决上述矛盾。 此次《中华人民共和国民法典》（下称“《民法典》”）的颁布，对业主的建筑物区分所有权一节所涉相关权利、义务进行了系统的梳理及前瞻性的拟定。笔者将通过对《物权法》与《民法典》的对比，对业主的建筑物区分所有权进行浅析。 物权法与民法典内容对比  
民法典对业主权利义务的影响 一、业主权利 第一、业主共同决定，可改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动。此项内容，在《物权法》中未有体现。该内容对业主改变共有部分用途的权利进一步予以了明确，并对业主行使该权利赋予了法律依据。 第二、业主共同决定，可以将建筑物及其附属设施的维修基金，用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。与《物权法》相比，维修基金的使用项目增加了屋顶、外墙、无障碍设施等内容，且不仅局限于维修，还可用于更新和改造，使维修基金的使用更加灵活，适用范围更广。 第三、业主大会和业主委员会在紧急情况下，可以依法申请使用建筑及其附属设施的维修基金用于维修建筑物及其附属设施。此款增加了有权使用维修基金的主体，即业主大会及业主委员会，提高了维修基金的使用效率。 第四、明确了物业服务公司应该接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。业主的监督权，物业服务企业的信息披露义务，从法律层面予以了规定。 第五、建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。此款属于新增条款，直接规定了建筑物共有部分经营收入的归属，进一步保护了业主的合法权益。 第六、建筑物及其附属设施维修基金的筹集、使用应当定期公布。此款较《物权法》，增加了定期公布的法定义务。此前仅规定了筹集、使用应当公布，但并未约定应定期公布。定期公布使得业主的知情权进一步得到了保障。 二、业主义务 第一、业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定：筹集建筑物及其附属设施的维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定《民法典》二百七十八条所涉其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。此条所涉业主的表决事项及表决办法均发生了改变，业主在《民法典》正式施行后，还需严格遵照新的法律规定予以执行。避免因程序性问题影响自身权益的保护。 第二、业主的行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合。《民法典》此条规定，较之《物权法》的规定，扩大了关于业主行为原则性的要求，此款规定的内容与社会发展相适应，符合事物发展的客观规律。 对业主建筑物区分所有权的意义 首先，《民法典》对业主的建筑物区分所有权的规定，系在《物权法》对这一法律关系规定的基础上所作的进一步完善，更有益于业主的合法权益保护。 其次，《民法典》对业务的建筑物区分所有权法律关系进行的修改及增加，是据业务实践中凸显出的主要矛盾，进行的针对性修改及补充，有益于矛盾的根本化解。 再次，《民法典》对业主、物业服务企业权利与义务的明确，使得法律关系存续中的各方当事人更加清晰的认识到自己的权利与义务，具有指导性作用。 最后，《民法典》的颁布，是我国社会经济、文化发展的必然要求，是我国民事法律领域的一次质的变革。 通过前述的浅析，希望使大家对业主的建筑物区分所有权有一个直接的认识，以便更好地维护自身合法权益。
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